老楼加电梯只有1楼“受害”吗？过来人：5大弊端有人装完就后悔

发布时间：2024-02-08 02:42:55   来源：安博电竞

  首先，2020年底，住建部部长王蒙徽明确提到，从2021年起，将全方面推进城镇老旧小区改造。而“老房子加装电梯”又是旧改工作的重中之重；

  其次，2010年10月14日，发改委发布关于印发《近期扩内需促消费的工作方案》的通知。其中明确提到，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位基础上，鼓励各个地区对城镇老旧小区有条件的楼栋加装电梯。具体政策支持措施包括：老旧小区加装电梯可提取公积金；

  再者，随着中国老龄化社会来临，对城市老旧小区做改造加装电梯的需求日益强烈。准确地说，老旧小区加装电梯已然成了全国超2.5亿老年人的迫切需求。

  事实上，自2019年住建部宣布大规模试点“旧改”以来，老楼加装电梯就成了热议话题。在我们看来，问题大多有两个：其一，从住建部公布的数据分析来看，未来5年将完成对全国17万个老旧小区的改造工作，涉及居民超过4200万户，而老楼旧改的三大项内容中就包含加装电梯。可以说，老楼加装电梯是与千千万万居民息息相关的重大民生工程；其二，国家层面虽然强烈倡议“合乎条件的老旧小区统统加装电梯”，但是现实中不同楼层的业主对于“加电梯”与“不加电梯”争议巨大，尤其是很多低楼层住户，考虑到加装电梯对其的影响较大，很多时候，他们都是老楼加装电梯“最大的阻力”。

  在我们看来，合乎条件的老楼加装电梯，虽然是国家主导的重大民生工程，但1楼确实“受害”最严重，且其有强烈反对的正当理由。首先，作为1楼来说，根本使用不到电梯；

  其次，加装电梯会不可避免地给1楼带来采光、通风、噪音等方面的影响，而且有些影响对于业主来说，是完全没有办法忍受的，比如电梯运行时噪音太大，极度影响1楼住户的正常作息等；

  再者，这也是绝大多数1楼住户最心存芥蒂的方面——商品步梯房加装电梯，蓄意改变了房屋的价值秩序、使原房主既有的房产利益关系重新分配排列，极大扰乱了原有步梯房产购销市场的经济秩序，这是典型的“侵犯权利的行为”。直白点说就是，加装电梯后，1楼的经济价值排位将降到最低，受益的反而是5、6楼等高楼层。作为1楼业主来说，还没有伟大到“牺牲自己，去成全别人”的地步。

  更重要的是，现阶段各大城市普遍采用的两种老楼加装电梯的方案，也并未对1楼因加装电梯而受损的利益做到合理的补偿。换句话说，老楼加装电梯直到现在都没有两全其美的合理方案。

  首先是“逐层分摊”方案：电梯属于公共财产，集体所有，每层楼的住户都应该出资。考虑到1楼不使用电梯，不需要出资。2-6楼自下而上出资比例慢慢的变多，因为高楼层使用电梯更多。以广州某小区为例，1楼不出资，2-6楼的分摊系数为分别为：0.02、0.10、0.18、0.30、0.40。按照一部电梯总费用45万元计算，减去政府补贴最高20万元，需要自筹25万元。也就是2-6层每层对应的具体钱数为0.5万、2.5万元、4.5万元、7.5万元、10万元。此外，电梯运行产生的电费以及后期的维护费用分摊，也按该分摊系数计算。比如后期每月电费和维护费用合计1000元，6楼出资最多，需要出400元。

  上述逐层分摊费用方案看似无懈可击，但是现实中却很难按照方案顺利推进，最终的原因是很多老旧小区居民拿不出来钱。一部电梯的普遍报价是40万-60万，尽管各地已经出台补贴政策，但仍需居民承担大部分费用。可很多老旧小区的大部分居民都是退休老人，收入微薄，一次性很难拿出动辄数万元的资金。现实中，很多小区都已经拿到规划许可和施工许可证了，但最后都因为资金筹集问题而难以为继。

  此外，还有一个最重要的问题，我们都忽略了：1楼虽然不用出资，但是1楼却实实在在因为加装电梯而受害——采光遮挡、通风受影响、电梯运行会产生噪音，更重要的是，加装完电梯后，1楼的缺点更明显，可能会带来贬值影响。一句话概括就是，老楼加装电梯1楼利益严重“受害”，这受损的利益应该谁来补偿？

  其次是“公交电梯”方案：这个方案在今年上半年曾引发广泛讨论，有一些专家学者更称之为“圆满方案”，建议全国大面积推广。具体来说就是，由电梯企业无偿为业主安装，并提供对应服务，只需要按乘坐次数付费。杭州某小区收取的费用是一次一元。电梯公司的利润来源主要有三个方面：一是财政补贴部分；二是广告收益；三是居民乘梯付费收益。“公交电梯”方案一经推出，就广受好评的最终的原因是，它不仅能有效地解决筹集资金的“起步安装”问题，也顺理成章地解决了电梯安装后的运营维护问题。

  事实真的如此吗？我们不敢苟同。从已经采取该方案加装电梯完成的小区后期的运营情况去看，“公交电梯”方案，都需要改进。一方面，电梯公司运营压力比较大，归根结底是居民乘坐次数少，很多居民只上楼乘坐，下楼仍然走楼梯。更有些小区，3楼以下的居民都不使用。电梯使用次数，达不到电梯公司原定的回款计划，很多电梯公司都抱怨“亏本”；另一方面，有些居民以“使用次数少”、“这月没使用电梯”等为由，拒绝支付电梯运行时产生的电费，以及电梯维护产生的正常费用。

  和“逐层分摊”方案一样，“公交电梯”同样没考虑到1楼的补偿问题。综合看来，上述两个较为普遍的方案，实际上，仍然不能彻底攻克1楼这个难关。

  随着近两年老楼加装电梯一事在网络上不断发酵扩散，很多人也理所当然地把那些老楼加装电梯未成功的情况，完全归因于是一楼的“阻挠”。我们注意到，也有不少人总喜欢站在道德制高点并近乎苛责地批评1楼是“自私自利”、“不顾全大局”。而高楼层总是会扯出“老年人下不了楼”、“老年人腿脚不便”等理由，试图说服1楼妥协让步。

  老楼加电梯，线楼“受害”吗？答案是否定的。笔者接触的多位已加装电梯的老旧小区过来人坦言，老旧小区加装电梯其实有5个显而易见的弊端，影响的不单单是1楼，事实上1-6楼所有人，都多多少少“受害”。不仅如此，过来人还透露，有人装完就后悔了。后悔的人中就包括那些最开始推动加装电梯的6楼住户。过来人后悔不已地表示：早知道加装电梯后，会有这么多弊端，当初无论如何也不会花那么多钱、浪费那么多精力去装电梯，现在装完电梯，不仅升值预期未达到，居住舒适度也远不如预期，这让人很窝火。与其花钱不讨好地去装电梯，不如把老楼卖掉去购买电梯房新小区。

  从过来人透露的情况去看，老楼加装电梯，除1楼受害外，其实其他所有楼层多多少少都有对加装电梯不满意的情况。总结来说，老楼加装电梯存在5大显著弊端，让人非常窝火：

  老楼加装电梯，不管是加在南面还是加在北面，都是从外部加装。这就使得加装完电梯后，整个电梯的结构是挨着整栋楼，其实电梯是把所有楼层的采光都遮挡了，也就是说，电梯遮挡的是1-6层所有的光。即使电梯轿厢全部采用钢化玻璃，也并没有太大作用，阳光透过双层玻璃，再照到室内，光的亮度已经大打折扣。

  有人说，我体验过高层的电梯，运行时产生的噪音，明显可接受，室内能听到的声音就更小了。事实并非如此，老楼加装电梯，影响每层楼的住户：一方面，多层老楼不同于现在的高层住宅建筑，始建于八九十年代的老楼外层没有隔音处理；另一方面，多层住户多为中老年人，睡眠质量差，对声音较敏感。尤其是晚上，没有白噪音后，电梯运行的噪音会成数倍放大。6楼的一位过来人直言，自己是重度失眠症者，自打装完电梯后，自己就没睡过好觉。电梯卷扬机就在6楼顶，每次电梯运行时就会产生“噔噔噔”的刺耳声音，吵得人非常恼火；

  我们注意到，很多已加装电梯的老旧小区仍然采用的是“挂靠原有建筑物的方式安装电梯”，而不是加装电梯与原有建筑是两个完全独立的单体。这种情况下，电梯主体长期拉扯着老楼外墙，非常容易导致外墙开裂，会降低房子的居住寿命。对那些本身质量就差的老楼来说，加装电梯的破坏更大。说得直白点，老楼加装电梯，如果采用的方式不当，电梯整体重量很可能破坏楼栋，最终影响房子寿命。真的出现这样一种情况，整栋楼的每个楼层的每家每户都难逃影响。一位4楼的过来人直言，装好电梯4个月，我就发现我家的外墙开裂了，找到电梯实施工程单位，直到现在都没回应。

  老楼原有的持房成本无非物业费、取暖费、水电煤气费等。加装电梯后，又多了三项费用：电梯运行电费、维护费、以及后期乘坐时的单次付费（“公交电梯”方案）。这些费用看似不多，但积少成多，对于收入不高的居民来说，也是一笔长期的负担。

  从杭州“公交电梯”运行的情况去看，其实很多居民依旧很在意每次一元的乘梯费用的，有些老人宁愿艰难爬楼梯也不使用电梯，本质上是为了节省那几块钱。对于小区居民来说，加装电梯是增加新的持房成本，这个成本是每层楼都要支付的。“一把付”的电梯安装模式还好，电梯已经花钱装了，不用考虑乘梯费用。“公交电梯”模式，如果居民乘梯频率低，就涉及电梯企业亏本，再次安装电梯的积极性就会大幅度的降低，作为居民来说，同样不舍得花钱，也会排斥装电梯。在这方面，有5、6楼的过来人直言透露：安装电梯时，5、6楼每家都已经承担了8-10万元的费用，谁知道安装完电梯后，每个月还要额外产生四五百元的费用，自己装完电梯就后悔了。

  老楼加装电梯，说白了是零散业务，较新房开发商和电梯品牌公司战略合作有本质差别。前者因为考虑成本，往往是和小公司、小品牌合作，因此施工工艺与电梯质量都很难和大公司相比，有些小公司为了利润，还可能偷工减料，以次充好，所以必然存在质量参差不齐的情况。

  这方面，过来人非常有话语权，小区电梯加装不到半年，已经停摆了5次，有一次还困住了2个人，电梯公司负责维护的人员还失联了，终究是消防施救解困的，索性未造成人员受伤或死亡事故。过来人更警告想要加装电梯的居民，一定不能图便宜装差品牌的电梯，这样的电梯即便加装了，后期的故障率会比较高，加上维护人员可能不负责任，电梯的安全性也很难保障。

  对于老楼加装电梯，有人更猜测，这本是电梯生产企业太多，为扩大内需，消化过剩产品，而采取的一种“去电梯库存”的办法。老旧小区旧改，是利国利民的大事，每个老旧小区居民都打心眼里欢迎，但是现实中老楼真正需要改的是水、电、气和道路等民生问题。而不是在意见难以统一的情况下，“强加”电梯。

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